Βουτιά 32% στα deals των εμπορικών ακινήτων – Γιατί «φρενάρει» την αγορά

Με αισθητά χαμηλότερες ταχύτητες κινήθηκε η επενδυτική αγορά εμπορικών ακινήτων στην Ελλάδα κατά το πρώτο εννεάμηνο του 2026, με την αξία των συναλλαγών να καταγράφει πτώση 32% σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2025. Ωστόσο, η εικόνα δεν παραπέμπει σε απότομη αποχώρηση των επενδυτών από το ελληνικό ακίνητο.

Αντίθετα, η νέα έκθεση της Avison Young για την ελληνική αγορά δείχνει ότι η ζήτηση για ποιοτικά ακίνητα παραμένει, αλλά οι μεγάλες συμφωνίες έχουν περιοριστεί. Επιπλέον, το διαθέσιμο επενδυτικό προϊόν είναι ανεπαρκές, ενώ η αβεβαιότητα γύρω από τα επιτόκια, τον πληθωρισμό και το κόστος κατασκευής καθιστά τους αγοραστές περισσότερο επιλεκτικούς.

Το πρώτο εννεάμηνο του έτους η συνολική αξία των συναλλαγών σε εμπορικά ακίνητα διαμορφώθηκε περίπου στα 560 εκατ. ευρώ.

Η καταγραφή αφορά συμφωνίες άνω των 10 εκατ. ευρώ, δεν περιλαμβάνει τις κατοικίες, ενώ στον ξενοδοχειακό τομέα τα διαθέσιμα στοιχεία για τις τιμές των συναλλαγών είναι περιορισμένα.

Παρά την πτώση κατά 32%, ο όγκος των επενδύσεων κινήθηκε κοντά στον μακροχρόνιο τριμηνιαίο μέσο όρο των περίπου 190 εκατ. ευρώ.

Εκείνο που έκανε τη μεγάλη διαφορά σε σχέση με πέρυσι ήταν η απουσία μεγάλων συναλλαγών χαρτοφυλακίων, οι οποίες είχαν ανεβάσει σημαντικά τα μεγέθη του 2025.

Μικρότερο έγινε και το μέσο μέγεθος των συμφωνιών. Από τα 26 εκατ. ευρώ στο αντίστοιχο διάστημα του 2025 υποχώρησε φέτος στα 22 εκατ. ευρώ, μια μεταβολή που επιβεβαιώνει ότι η αγορά εξακολουθεί να πραγματοποιεί συναλλαγές, αλλά της λείπουν προς το παρόν οι μεγάλες συμφωνίες που μπορούν να εκτοξεύσουν τον συνολικό επενδυτικό όγκο. Η Avison Young εκτιμά πάντως ότι το τέταρτο τρίμηνο θα είναι ισχυρότερο.

Η υποχώρηση των συναλλαγών έρχεται μάλιστα σε μια περίοδο κατά την οποία οι ευρύτερες οικονομικές συνθήκες στην Ελλάδα παραμένουν σχετικά υποστηρικτικές.

Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή προβλέπει ανάπτυξη 1,8% για το 2026, έναντι 1,1% στην Ευρωπαϊκή Ένωση, ενώ στο πρώτο τρίμηνο η ελληνική οικονομία αναπτύχθηκε κατά 2% σε ετήσια βάση.

Οι επενδύσεις που χρηματοδοτούνται από το Ταμείο Ανάκαμψης εξακολουθούν να στηρίζουν την οικονομική δραστηριότητα και οι πάγιες επενδύσεις προβλέπεται να αυξηθούν κατά 7,3% μέσα στη χρονιά.

Την ίδια στιγμή, όμως, ο πληθωρισμός εξακολουθεί να λειτουργεί ως ανασταλτικός παράγοντας.

Η πρόβλεψη για το 2026 τον τοποθετεί στο 3,7%, ενώ τον Ιούλιο ο δείκτης τιμών καταναλωτή ήταν αυξημένος κατά 3,4% σε ετήσια βάση.

Στα εμπόδια για την ανάπτυξη προστίθενται οι ελλείψεις εξειδικευμένου προσωπικού, η αβεβαιότητα στον πολεοδομικό σχεδιασμό, το υψηλό κόστος κατασκευής, η ενεργειακή μεταβλητότητα και οι γεωπολιτικές εντάσεις.

Έλλειψη μεγάλων και σύγχρονων ακινήτων

Ένα από τα βασικότερα προβλήματα της ελληνικής αγοράς βρίσκεται στην ίδια την προσφορά.

Η Ελλάδα εξακολουθεί να διαθέτει μια σχετικά μικρή αγορά επαγγελματικών ακινήτων σε σύγκριση με τις μεγαλύτερες ευρωπαϊκές οικονομίες.

Ο συνολικός επενδυτικός όγκος του 2025 διαμορφώθηκε στα 2,1 δισ. ευρώ, ενώ η πολυετής περιορισμένη ανάπτυξη νέων έργων έχει οδηγήσει σε διαρθρωτική έλλειψη σύγχρονων ακινήτων που να πληρούν τις προδιαγραφές των μεγάλων θεσμικών επενδυτών.

Η Avison Young εντοπίζει σημαντικές δυνατότητες ανάπτυξης στα ξενοδοχεία, τα θέρετρα και τις επώνυμες τουριστικές κατοικίες, στις φοιτητικές κατοικίες και τις σχετικές υποδομές, στις κατοικίες, στα κέντρα αποθήκευσης και διανομής, στα κέντρα δεδομένων, στις ανανεώσιμες πηγές ενέργειας και στα ενεργειακά αποδοτικά κτίρια.

Στα κέντρα δεδομένων, ωστόσο, η διαθεσιμότητα ηλεκτρικής ενέργειας και η χωρητικότητα του δικτύου αποτελούν σημαντικούς περιορισμούς.

Η μεγαλύτερη πρόκληση για την ελληνική αγορά παραμένει η δημιουργία ακινήτων επαρκούς μεγέθους και ποιότητας, καθώς και χαρτοφυλακίων που μπορούν να προσελκύσουν μεγάλα επενδυτικά κεφάλαια.

Αυτό εξηγεί και ένα από τα παράδοξα της σημερινής συγκυρίας.

Υπάρχει ζήτηση για ακίνητα υψηλής ποιότητας που προσφέρουν ασφαλείς εισοδηματικές ροές και προστασία έναντι του πληθωρισμού, αλλά η προσφορά τους παραμένει περιορισμένη.

Παράλληλα, εξακολουθεί να υπάρχει απόσταση ανάμεσα στις τιμές που ζητούν οι ιδιοκτήτες και σε εκείνες που είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν οι αγοραστές.

Αυτή η απόκλιση στις αποτιμήσεις καθυστερεί την ολοκλήρωση συναλλαγών.

Τα επιτόκια εξακολουθούν να βαραίνουν τις αποφάσεις

Η ελληνική αγορά ακολουθεί σε σημαντικό βαθμό το ευρωπαϊκό περιβάλλον, όπου η ανάκαμψη των επενδύσεων παραμένει εύθραυστη.

Στην Ευρωζώνη ο επενδυτικός όγκος αυξήθηκε κατά 18% σε ετήσια βάση στο πρώτο εξάμηνο του 2026, αλλά υποχώρησε κατά 3% σε σύγκριση με το προηγούμενο εξάμηνο, καθώς οι γεωπολιτικές εντάσεις, οι πληθωριστικές ανησυχίες και η νέα μεταβλητότητα των επιτοκίων αποδυνάμωσαν την ανάκαμψη που είχε αρχίσει στα τέλη του 2025.

Μόνο στο δεύτερο τρίμηνο οι ευρωπαϊκές επενδύσεις σε ακίνητα ανήλθαν σε 30 δισ. ευρώ.

Ωστόσο, οι προσδοκίες για υψηλότερα επιτόκια εξακολουθούν να καθυστερούν συναλλαγές.

Στα βιομηχανικά ακίνητα οι επενδύσεις υποχώρησαν κατά 28%, στο χαμηλότερο επίπεδο πρώτου εξαμήνου από το 2017, ενώ στα γραφεία η δραστηριότητα παραμένει περίπου στο μισό των επιπέδων του προηγούμενου ανοδικού κύκλου.

Αντίθετα, οι κατοικίες ήταν η ισχυρότερη μεγάλη κατηγορία στην Ευρώπη, με άνοδο 15%. Παράλληλα, οι επενδύσεις σε υποδομές και σε έργα που συνδέονται με την τεχνητή νοημοσύνη ανταγωνίζονται πλέον το real estate για την προσέλκυση κεφαλαίων.

Στην Ελλάδα οι μικτές αποδόσεις των ακινήτων υψηλής ποιότητας έχουν συγκλίνει περίπου στο 6,25% στις περισσότερες κατηγορίες. Σε τριμηνιαία βάση αυξήθηκαν κατά 25 μονάδες βάσης εξαιτίας της γεωπολιτικής αβεβαιότητας και των συνεπειών της στις προσδοκίες για τα επιτόκια, παραμένοντας πάντως στα ίδια επίπεδα με το τρίτο τρίμηνο του 2025.

Η έκθεση καταγράφει 6,25% για τα γραφεία στο κέντρο της Αθήνας, 6,25% για τα γραφεία της Κηφισίας, 6,25% για τα εμπορικά κέντρα και 6,25% για τα μεγάλα καταστήματα λιανικής, ενώ οι αποδόσεις στην Ερμού και τις άλλες κορυφαίες εμπορικές πιάτσες βρίσκονται στο 5%. Στα κέντρα αποθήκευσης και διανομής η αντίστοιχη απόδοση φθάνει περίπου στο 6,35%.

Παρά τη σχετική αύξηση των αποδόσεων, η Ελλάδα εξακολουθεί να προσφέρει μεγαλύτερη διαφορά έναντι των κρατικών ομολόγων από τις περισσότερες ευρωπαϊκές αγορές. Το περιθώριο απόδοσης των ακινήτων έναντι της θεωρούμενης ασφαλούς επένδυσης βρίσκεται περίπου στις 201 μονάδες βάσης, το υψηλότερο μεταξύ των αγορών που εξετάζει η έκθεση, όταν ο ευρωπαϊκός μέσος όρος είναι περίπου 49 μονάδες βάσης.

Τα γραφεία συγκέντρωσαν το 49% των επενδύσεων

Μεγάλος πρωταγωνιστής του εννεαμήνου ήταν τα γραφεία, τα οποία συγκέντρωσαν 49% της συνολικής αξίας των βασικών συναλλαγών. Το ποσοστό ενισχύθηκε σημαντικά από δύο μεγάλες αγορές ακινήτων για ιδιόχρηση από τον ΔΕΔΔΗΕ και το Ερευνητικό Κέντρο «Αθηνά».

Τα ξενοδοχεία και γενικότερα τα ακίνητα φιλοξενίας ακολούθησαν με 17%, επιβεβαιώνοντας ότι ο τουρισμός εξακολουθεί να προσελκύει επενδυτικά κεφάλαια, παρότι γίνεται δυσκολότερο να εντοπιστούν κατάλληλες επενδυτικές ευκαιρίες.

Τα ακίνητα μικτών χρήσεων συγκέντρωσαν 13%, με χαρακτηριστική περίπτωση την επανατοποθέτηση του παλιού Μινιόν στην αγορά με χρήσεις κατοικίας και εμπορίου.

Οι αγορές γης απέσπασαν άλλο 11%, με την Avison Young να ξεχωρίζει την είσοδο των Intracom και Ten Brinke στο Ελληνικό.

Τα κέντρα αποθήκευσης και διανομής αντιστοιχούν στο 5%, τα εμπορικά ακίνητα στο 4% και οι υπόλοιπες κατηγορίες στο 1%.

Η γεωγραφική συγκέντρωση των επενδύσεων γίνεται ακόμη εντονότερη.

Εξαιρουμένων των συναλλαγών χαρτοφυλακίων, η Αττική συγκέντρωσε το 79% των επενδύσεων του πρώτου εννεαμήνου του 2026, έναντι 65% το αντίστοιχο διάστημα του 2025.

Το μερίδιο της υπόλοιπης Ελλάδας μειώθηκε αντίστοιχα από 35% σε 21%. Τα γραφεία και τα καταστήματα αντιστοιχούν μαζί στο 53% των συμφωνιών, γεγονός που ενισχύει τον ρόλο της πρωτεύουσας, καθώς τα συγκεκριμένα ακίνητα βρίσκονται κατά κύριο λόγο στους επιχειρηματικούς και εμπορικούς κόμβους της Αθήνας.