Νέα δυνατότητα αξιοποίησης αποκτούν ιδιοκτήτες γραφείων, καταστημάτων, αποθηκών και άλλων επαγγελματικών ακινήτων. Χώροι που μέχρι σήμερα ήταν «κλειδωμένοι» στην παλιά τους χρήση μπορούν, υπό προϋποθέσεις, να μετατραπούν σε κατοικίες.
Το σημαντικό είναι ότι αυτή η μετατροπή μπορεί να γίνει ακόμα και σε ορισμένες περιπτώσεις όπου οι σημερινές χρήσεις γης της περιοχής δεν επιτρέπουν κατοικία.
Νομικό πλαίσιο και προϋποθέσεις
Η δυνατότητα αυτή προκύπτει από τον ν. 5322/2026, ο οποίος τροποποιεί το άρθρο 199 του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας. Σκοπός είναι η αξιοποίηση του υπάρχοντος κτιριακού αποθέματος και η κάλυψη αναγκών κατοικίας.
Για έναν ιδιοκτήτη, το πρώτο βήμα είναι να ελέγξει εάν το γραφείο, κατάστημα ή άλλος επαγγελματικός χώρος που δεν μπορεί σήμερα να χρησιμοποιηθεί ως σπίτι, πληροί τις προϋποθέσεις για τη νέα χρήση.
Για παράδειγμα, ένα παλιό γραφείο σε περιοχή όπου οι χρήσεις γης δεν προβλέπουν κατοικία, δεν είναι πλέον υποχρεωτικό να παραμείνει γραφείο. Εφόσον πληροί τους όρους της ρύθμισης, μπορεί να μετατραπεί σε σπίτι για ιδιοκατοίκηση, πώληση ή μακροχρόνια μίσθωση.
Ακίνητα εντός και εκτός σχεδίου
Για τα νομίμως υφιστάμενα κτίρια εντός σχεδίου ή οικισμού, μπορεί να επιτραπεί η αλλαγή σε κατοικία ανεξάρτητα από τις σημερινές χρήσεις γης, υπό τις προϋποθέσεις της ρύθμισης.
Στη ρύθμιση μπορούν να ενταχθούν και κτίρια που χτίστηκαν με παρέκκλιση, εφόσον αυτή είχε χορηγηθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025 και ληφθούν οι απαιτούμενες εγκρίσεις. Καλύπτονται επίσης ακίνητα των οποίων έχει ολοκληρωθεί η τακτοποίηση με τους νόμους 4178/2013 ή 4495/2017.
Για τα εκτός σχεδίου ακίνητα, προβλέπεται επίσης δυνατότητα μετατροπής νομίμως υφιστάμενων κτιρίων σε κατοικίες, ακόμα και όταν το σημερινό καθεστώς της περιοχής δεν επιτρέπει αυτή τη χρήση. Η αλλαγή μπορεί να αφορά και μόνο ένα τμήμα του κτιρίου, όχι απαραίτητα ολόκληρο. Η συγκεκριμένη δυνατότητα δίνεται μία φορά.
Περιορισμοί και επισημάνσεις
Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να χρησιμοποιήσει την αλλαγή χρήσης για να μεγαλώσει το ακίνητο. Η μετατροπή γίνεται μέσα στο υπάρχον κτίριο, χωρίς αύξηση όγκου, δόμησης ή κάλυψης. Αλλάζει δηλαδή η χρήση των υφιστάμενων τετραγωνικών, χωρίς δημιουργία καινούργιων.
Η ΠΟΜΙΔΑ επισημαίνει ότι η αλλαγή χρήσης μπορεί να αφορά και τη δημιουργία θέσεων στάθμευσης, είτε ως κύρια είτε ως βοηθητική χρήση, παραπέμποντας στις παρ. 3 και 3Α του άρθρου 199.
Προσοχή στα εκτός σχεδίου με παρέκκλιση
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στα εκτός σχεδίου κτίρια που έχουν ανεγερθεί με παρέκκλιση, καθώς σε συγκεκριμένες περιπτώσεις η μετατροπή έχει κόστος. Απαιτείται θετική γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής και καταβολή ειδικού τέλους ίσου με το 5% της αντικειμενικής αξίας της γης. Το τέλος καταβάλλεται εφάπαξ πριν από την έκδοση της σχετικής άδειας και αποδίδεται στο Πράσινο Ταμείο.
Μακροχρόνιες και βραχυχρόνιες μισθώσεις
Ένας δεύτερος έλεγχος αφορά το τι θέλει να κάνει ο ιδιοκτήτης με τη νέα κατοικία. Για μακροχρόνια μίσθωση δεν υπάρχει ο συγκεκριμένος περιορισμός που έχει τεθεί για τις βραχυχρόνιες.
Αντίθετα, οι κατοικίες που δημιουργούνται με αυτές τις ειδικές διατάξεις δεν μπορούν να διατεθούν σε βραχυχρόνια μίσθωση για τουλάχιστον πέντε χρόνια από την αλλαγή χρήσης. Επομένως, ένα γραφείο μπορεί να γίνει κατοικία και να νοικιαστεί κανονικά, αλλά όχι να μετατραπεί και αμέσως μετά να περάσει στο Airbnb.
Golden Visa
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον αποκτά η αλλαγή χρήσης και για τη Golden Visa. Για την ειδική κατηγορία ακινήτων που μετατρέπονται από επαγγελματική χρήση σε κατοικία, το ελάχιστο ύψος επένδυσης παραμένει στις 250.000 ευρώ, σε ένα ακίνητο, χωρίς την απαίτηση των 120 τ.μ.
Η αλλαγή μπορεί να έχει γίνει από τον πωλητή ή από τον αγοραστή, αλλά πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν υποβληθεί η αίτηση για την άδεια διαμονής.
Υπάρχει και εδώ μια ημερομηνία που πρέπει να προσέξει ο ενδιαφερόμενος: για τη συγκεκριμένη κατηγορία Golden Visa, η αλλαγή χρήσης σε κατοικία πρέπει να έχει ολοκληρωθεί μετά τις 5 Απριλίου 2024. Αν πρόκειται για βιομηχανικό κτίριο, πρέπει επιπλέον να αποδεικνύεται ότι δεν λειτουργούσε εκεί βιομηχανική δραστηριότητα κατά τα προηγούμενα πέντε χρόνια.
Παραδείγματα στην Αθήνα
Αυτές οι μετατροπές έχουν ήδη αρχίσει να εμφανίζονται στο κέντρο της Αθήνας. Στην Ακαδημίας 79, τον Ιούνιο, υποβλήθηκε στο Τοπικό Συμβούλιο Μνημείων Αττικής μελέτη για τη μετατροπή γραφείων από τον 1ο έως και τον 9ο όροφο υφιστάμενου κτιρίου σε κατοικία.
Στην ίδια συνεδρίαση εξετάστηκε ακίνητο στην Αθηνάς 25 και Πρωτογένους, στου Ψυρρή, όπου γραφεία του 2ου ορόφου σχεδιάζεται να μετατραπούν σε κατοικίες.
