Η ενιαία εικόνα της ακίνητης περιουσίας απαιτεί σαφή, ελεγμένα και τεκμηριωμένα στοιχεία. Τα κενά των μητρώων δεν μπορούν να μεταφέρονται διαρκώς στους ιδιοκτήτες και στους επαγγελματίες μέσω νέων ψηφιακών υποχρεώσεων.
Η δημιουργία του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) αποτελεί αναγκαίο βήμα για την οργάνωση της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα. Το κράτος χρειάζεται να γνωρίζει ποια ακίνητα υπάρχουν, πού βρίσκονται, ποια δικαιώματα συνδέονται με αυτά και πώς χρησιμοποιούνται.
Στη BluPeak υποστηρίζουμε αυτή την κατεύθυνση, αλλά με μια ουσιαστική προϋπόθεση: η ενοποίηση πρέπει να στηριχθεί σε τεκμηριωμένα δεδομένα. Πριν συνδέσουμε τις εγγραφές διαφορετικών μητρώων, πρέπει να είμαστε σε θέση να επιβεβαιώσουμε ότι περιγράφουν το ίδιο ακίνητο και το συγκεκριμένο δικαίωμα του ιδιοκτήτη.
Ο προβληματισμός της BluPeak
Ο βασικός προβληματισμός έγκειται στο ότι εάν η ολοκλήρωση του Κτηματολογίου αντιμετωπιστεί ως διοικητικό κλείσιμο μιας διαδικασίας, ενώ παραμένουν ανεπίλυτες διαφορές, αυτές θα ακολουθήσουν το νέο μητρώο. Μια πλατφόρμα μπορεί να λειτουργεί τεχνικά, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι αποτυπώνει με ακρίβεια την περιουσιακή πραγματικότητα.
Δεν μπορούμε να επισπεύδουμε διαρκώς τη δημιουργία νέων πληροφοριακών συστημάτων και να αφήνουμε για αργότερα την επίλυση των προβλημάτων στα δεδομένα τους.
Το κόστος αυτής της πρακτικής επιστρέφει στους πολίτες, στους επαγγελματίες και στις δημόσιες υπηρεσίες, που καλούνται να διερευνήσουν ξανά τις ίδιες εκκρεμότητες.
Αυτό το «αργότερα» καταλήγει στο γραφείο του λογιστή, του μηχανικού ή του δικηγόρου και στον ιδιοκτήτη, ο οποίος πρέπει να συγκεντρώσει ξανά έγγραφα και να εξηγήσει γιατί το ίδιο ακίνητο εμφανίζεται διαφορετικά από υπηρεσία σε υπηρεσία.
Η άντληση του ΚΑΕΚ είναι μόνο η αρχή
Στην BluPeak, η συσχέτιση του Ε9 με το Κτηματολόγιο αποτελεί βασικό αντικείμενο. Για να συνδεθεί σωστά μια εγγραφή με έναν Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ), χρειάζεται να ελεγχθούν το ακίνητο και το δικαίωμα που περιγράφει κάθε πηγή.
Η ύπαρξη ενός ΚΑΕΚ δεν απαντά αυτομάτως σε όλα τα ερωτήματα. Συμφωνούν η θέση, η επιφάνεια και η περιγραφή; Αποτυπώνεται σωστά το είδος του δικαιώματος και το ποσοστό συνιδιοκτησίας; Ποιοι τίτλοι στηρίζουν την εγγραφή; Υπάρχει εκκρεμής διόρθωση που επηρεάζει την αντιστοίχιση;
Χρειάζεται εδώ μια σημαντική διευκρίνιση. Η πρόσβαση σε κτηματολογικά στοιχεία και η οριστικοποίηση των αρχικών εγγραφών είναι διαφορετικά ζητήματα. Το Ελληνικό Κτηματολόγιο παρέχει πρόσβαση στον ΚΑΕΚ μέσω της εφαρμογής των αρχικών εγγραφών, διευκρινίζοντας ότι οι μεταγενέστερες μεταβολές εμφανίζονται στο κτηματολογικό φύλλο και όχι στην ιστορική εικόνα της συγκεκριμένης εφαρμογής.
Το ερώτημα, επομένως, είναι ποια πληροφορία χρησιμοποιούμε, πόσο πρόσφατη είναι και τι έχει ελεγχθεί πριν τη συνδέσουμε με το Ε9. Για κάθε αντιστοίχιση ΑΤΑΚ–ΚΑΕΚ πρέπει να μπορούμε να εξηγήσουμε πώς προέκυψε: ποια είναι η πηγή της, ποια έγγραφα τη στηρίζουν και τι παραμένει προς διερεύνηση. Διαφορετικά, η ηλεκτρονική σύνδεση μπορεί να δώσει την εντύπωση βεβαιότητας εκεί όπου εξακολουθεί να υπάρχει ασάφεια.
Τι σημαίνει «ολοκληρωμένο Κτηματολόγιο» στην πράξη
Η λήξη της κτηματογράφησης, η έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογίου και η οριστικοποίηση των αρχικών εγγραφών αποτελούν διαφορετικά στάδια. Ο όρος «ολοκλήρωση» δεν πρέπει να δημιουργεί την εντύπωση ότι έχει επιλυθεί κάθε επιμέρους ιδιοκτησιακή εκκρεμότητα.
Ένα ακίνητο μπορεί να εμφανίζεται στη βάση, αλλά να χρειάζεται διόρθωση στα στοιχεία του. Μπορεί να υπάρχει αμφισβήτηση για το δικαίωμα ή να εκκρεμεί διαδικασία ενώπιον αρμόδιας αρχής. Αυτή η κατάσταση πρέπει να είναι ορατή σε όποιον καλείται να χρησιμοποιήσει την πληροφορία.
Στη BluPeak θεωρούμε απαραίτητο να διακρίνονται οι ελεγμένες αντιστοιχίσεις από εκείνες που παρουσιάζουν αποκλίσεις ή χρειάζονται πρόσθετη τεκμηρίωση.
Είναι αδιανόητο να ζητείται από έναν ιδιοκτήτη να επιβεβαιώσει την ενιαία εικόνα της περιουσίας του, χωρίς να έχει σαφή δυνατότητα να κατανοήσει και να επιλύσει τις αντιφάσεις μεταξύ των πηγών. Μια διαφορά στην επιφάνεια, στη θέση ή στο δικαίωμα χρειάζεται διερεύνηση. Δεν λύνεται επειδή ο χρήστης πρέπει να ολοκληρώσει την υποβολή του.
Το ΜΙΔΑ χρειάζεται να αποτυπώνει αυτές τις εκκρεμότητες και να ενημερώνεται όταν επιλύονται. Η μεταφορά μιας ανεπιβεβαίωτης πληροφορίας σε μια νέα βάση δεν την καθιστά τεκμηριωμένη.
Τι γίνεται με τις ιδιοκτησίες που δεν έχουν καταγραφεί σωστά;
Το ζήτημα γίνεται δυσκολότερο όταν μια ιδιοκτησία δεν έχει δηλωθεί στο Κτηματολόγιο, όταν δεν έχει καταχωριστεί το δικαίωμα του ιδιοκτήτη ή όταν δεν έχει εντοπιστεί η σωστή κτηματολογική εγγραφή.
Οι περιπτώσεις αυτές πρέπει να διακρίνονται. Η απουσία δήλωσης ενός ιδιοκτήτη δεν σημαίνει κατ’ ανάγκη ότι το ακίνητο δεν έχει αποτυπωθεί κτηματολογικά. Αντίστοιχα, η ύπαρξη μιας εγγραφής δεν εξασφαλίζει ότι έχει αποδοθεί σωστά το δικαίωμα στον δικαιούχο.
Τι θα καλείται να επιβεβαιώσει ο ιδιοκτήτης σε αυτές τις περιπτώσεις; Με ποια τεκμήρια θα πραγματοποιεί ο επαγγελματίας την αντιστοίχιση; Και πώς θα προχωρά η υπόθεση όταν η απάντηση εξαρτάται από διοικητική ή δικαστική εκκρεμότητα;
Αυτά είναι ζητήματα που πρέπει να έχουν συγκεκριμένη αντιμετώπιση στον σχεδιασμό του μητρώου. Η δική μας πρόταση είναι να καταγράφεται η εκκρεμότητα, να συνδέεται με τα διαθέσιμα δικαιολογητικά και να παρακολουθείται μέχρι την επίλυσή της. Όσο μια υπόθεση δεν μπορεί να αντιστοιχιστεί με ασφάλεια, πρέπει να παραμένει ορατή ως εκκρεμής. Ο ιδιοκτήτης και ο επαγγελματίας χρειάζονται σαφή διαδρομή για το επόμενο βήμα.
Τα ημίμετρα μεταφέρουν το πρόβλημα στον πολίτη
Ο λογιστής, ο μηχανικός και ο νομικός μπορούν να ελέγξουν, να τεκμηριώσουν και να υποστηρίξουν τις απαιτούμενες διορθώσεις. Δεν μπορούν, όμως, να υποκαταστήσουν μια απόφαση αρμόδιας αρχής ούτε να εμφανίσουν ως λυμένη μια υπόθεση που παραμένει ανοιχτή.
Εδώ εντοπίζεται ο κίνδυνος των διαδοχικών ημίμετρων. Δημιουργείται μια νέα πλατφόρμα, προστίθεται μια υποχρέωση και η δυνατότητα εκπλήρωσής της μένει να βρεθεί στην πορεία. Έτσι, ζητείται από ιδιώτες και επαγγελματίες να ολοκληρώσουν μια διαδικασία χωρίς να διαθέτουν πάντοτε τα στοιχεία ή τα μέσα για να το πράξουν.
Η μεταφορά της ευθύνης δεν καλύπτει τα κενά της πληροφορίας. Ο πολίτης μπορεί να θέλει να συμμορφωθεί και η υπόθεσή του να εξαρτάται από διαδικασίες που δεν ελέγχει.
Υπάρχουν ήδη διαδικασίες διόρθωσης και γίνονται βήματα για την ψηφιοποίησή τους. Χρειάζεται να συνδέονται λειτουργικά με τις νέες απαιτήσεις, ώστε ο χρήστης να έχει πραγματική διέξοδο όταν συναντά μια εκκρεμότητα.
Η πολιτεία οφείλει να εξασφαλίζει ότι η συμμόρφωση που ζητά είναι εφικτή, με προσβάσιμα στοιχεία και σαφείς αρμοδιότητες. Πριν ζητήσουμε από κάποιον να επιβεβαιώσει την περιουσιακή του εικόνα, πρέπει να μπορεί να την ελέγξει και, όπου χρειάζεται, να τη διορθώσει.
Η προσέγγιση της BluPeak: τεκμηρίωση ανά ακίνητο
Σε αυτή την ανάγκη επικεντρώνουμε την εργασία μας στη BluPeak: στη συσχέτιση Ε9 και Κτηματολογίου, στην αντιστοίχιση ΑΤΑΚ–ΚΑΕΚ, στη μελέτη διαφορών, στη γεωγραφική αποτύπωση και στην οργάνωση των διαθέσιμων τεκμηρίων.
Συγκεντρώνουμε γύρω από κάθε ακίνητο τη φορολογική εγγραφή, την κτηματολογική πληροφορία, τη θέση στον χάρτη και τα στοιχεία του φακέλου του. Σκοπός είναι να προκύπτει συγκεκριμένη εικόνα για το τι συμφωνεί, τι λείπει και ποια ενέργεια απαιτείται.
Για έναν δήμο ή έναν φορέα με εκτεταμένη ακίνητη περιουσία, αυτή η εργασία αποτελεί προϋπόθεση διαχείρισης. Η διοίκηση χρειάζεται να γνωρίζει ποια ακίνητα διαθέτει, ποια δικαιώματα τεκμηριώνονται και ποιες εκκρεμότητες εμποδίζουν την προστασία και την αξιοποίησή τους.
Ο οργανωμένος φάκελος ανά ακίνητο δίνει κοινή βάση συνεργασίας στους λογιστές, στους μηχανικούς, στους νομικούς και στις αρμόδιες υπηρεσίες. Κάθε έλεγχος μπορεί έτσι να αξιοποιεί την εργασία που έχει ήδη γίνει και να προχωρά την υπόθεση, χωρίς να ξεκινά ξανά από την αρχή.
Ναι στο ΜΙΔΑ, με αξιόπιστη βάση
Η θέση μας στη BluPeak είναι σαφής: το κράτος πρέπει να προχωρήσει το ΜΙΔΑ, ενσωματώνοντας από την αρχή τον έλεγχο της ποιότητας των στοιχείων, την τεκμηρίωση των αντιστοιχίσεων και τη διαχείριση των διαφορών.
Η ύπαρξη εκκρεμοτήτων δεν σημαίνει ότι πρέπει να σταματήσει η ανάπτυξη ψηφιακών υπηρεσιών. Σημαίνει όμως ότι δεν μπορούμε να αντιμετωπίζουμε ως οριστική μια πληροφορία που δεν έχει ακόμη επιβεβαιωθεί.
Πριν μια αντιστοίχιση χρησιμοποιηθεί ως οριστική βάση για διοικητικές ενέργειες, πρέπει να έχουν ελεγχθεί τα στοιχεία που τη στηρίζουν. Όπου παραμένουν εκκρεμότητες, χρειάζεται να δηλώνονται καθαρά και να υπάρχει πραγματική δυνατότητα επίλυσής τους.
Αν το Κτηματολόγιο «κλείσει» αφήνοντας ανοιχτά ερωτήματα για την ταυτότητα των ακινήτων και τα δικαιώματα των ιδιοκτητών, αυτά τα ερωτήματα θα ακολουθήσουν και το ΜΙΔΑ. Η επιτυχία του θα κριθεί από την αξιοπιστία της εικόνας που θα παρέχει και από το κατά πόσο θα βοηθά να επιλύονται τα προβλήματα που σήμερα δυσκολεύουν τη διαχείριση της περιουσίας.
Να γίνει το ΜΙΔΑ. Να γίνει όμως πάνω σε σαφή, ελεγμένα και τεκμηριωμένα στοιχεία. Η ακίνητη περιουσία της χώρας δεν μπορεί να στηρίζεται σε αντιστοιχίσεις στον αέρα.
